จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย โดยสำนักงานจัดการทรัพย์สินได้จัดประชุมบอร์ดบริหารนัดสุดท้าย ในโอกาสครบวาระ 4 ปี พร้อมกับสรุปผลงานที่กล่าวได้ว่าเป็นผลงานมาสเตอร์พีซหลายชิ้นเมื่อวันพุธที่ 19 มีนาคมที่ผ่านมา ประชาชาติธุรกิจ ได้รับเกียรติสัมภาษณ์พิเศษ รศ.ดร.บุญสม เลิศหิรัญวงศ์ รองอธิการบดี กำกับดูแลสำนักงานจัดการทรัพย์สิน ผู้อยู่เบื้องหลัง ความสำเร็จโปรเจ็กต์พัฒนาที่ดินของจุฬาฯ

u ผลงานในรอบ 4 ปี

ปี 2547 ที่ผมเริ่มเข้ามารับผิดชอบ สำนักงานจัดการทรัพย์สิน คนแรกที่ดีใจมากคือท่าน อ.มานพ พงศทัต ได้มาพบก่อนรับตำแหน่ง และฝากข้อคิดไว้ว่าอยากให้รายได้ของจุฬาฯถึงหลัก 1,000 ล้านบาท ผมก็ทราบว่าก่อนหน้านั้นรายได้จะอยู่ที่ประมาณ 600-700 ล้านบาทต่อปี สิ่งที่รับปากท่านคือว่า ก่อนจะหมดวาระ 4 ปี จะทำให้ถึงก็แล้วกัน

สรุปผลงานในรอบ 4 ปีของสำนักงาน ได้นำเสนอบอร์ดไปแล้ว ผมทำอยู่ 2 เรื่องหลักๆ ต่อเนื่องตลอดสี่ปีคือ การบริหารจัดการเพื่อตอบสนองภารกิจ กับเรื่อง การสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับทรัพย์สินที่มีอยู่

ก่อนนี้ ผู้เช่าที่เป็นคู่สัญญาเราเฉพาะอาคารพาณิชย์ย่านเจริญผลมีประมาณ 4,000 คูหา ที่สยามสแควร์อีก 610 คูหา นั่นหมายความว่าแต่ละเดือนจะมีผู้มาชำระค่าเช่าประมาณ 3 พันรายมายืนออกันอยู่หน้าฟรอนต์ จึงปรับปรุงใหม่ เพิ่มช่องทางชำระค่าเช่าผ่านธนาคาร ทำให้เราลดเอกสารและลดเวลาผู้เช่าได้มหาศาล

มีการบริหารเพื่อลดความเสี่ยงจากหนี้สูญโดยทำแคมเปญชักจูงให้ผู้เช่าจ่ายค่าเช่าล่วงหน้ารายปีแลกกับส่วนลดพิเศษ ซึ่งทำให้รายได้ของเรามั่นคงมากขึ้น

กรณีของห้างมาบุญครอง เมื่อผมเริ่ม ตีมูลค่ามาบุญครองก็หมายความว่าได้ เริ่มต้นจัดตั้งแผนกพัฒนาธุรกิจ หรือ BD (business development) ขึ้นมา เป็นแผนกหัวใจที่จะนำพาเปลี่ยนทิศทางของสำนักงานเลยว่า ในฐานะที่เป็นแลนด์ลอร์ด มีที่ดินที่ทำในเชิงพาณิชย์ขึ้นมา แผนกนี้จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องวิเคราะห์โครงการ ดูว่าพื้นที่ไหนมีความเหมาะสมในการพัฒนาบ้าง

จัดตั้ง แผนกบริหารสัญญาและคดีพิเศษ เพื่อมารับผิดชอบการติดตามดูแลให้คู่สัญญาปฏิบัติตามสัญญากับจุฬาฯ เวลาเกิดปัญหาขึ้นมา แผนกนี้จะต้องทำหน้าที่รักษาผลประโยชน์ให้กับส่วนราชการ และจัดตั้งแผนกทรัพยากรบุคคล (HR) ซึ่งผมถือว่ารีซอร์ซทางด้านคนสำคัญที่สุด ในการจะพัฒนาองค์กร หรือจะเดินไป ข้างหน้า

u งานด้านโครงการพัฒนาที่ดิน

ในที่ประชุมบอร์ดมหาลัย มีการโหวตแชมเปี้ยนหรือโหวตความเป็นสุดยอดให้กับ 3 โครงการ 1)การขึ้นค่าเช่าอาคารพาณิชย์ 610 คูหาในสยามสแควร์เป็นแชมเปี้ยนในแง่กฎหมาย ผลดำเนินการที่ผ่านมาเราสามารถนำเงินรายได้สูงกว่าที่เคยประมาณการไว้เกือบ 1 เท่าตัว ซึ่งการดำเนินการสยามสแควร์เป็นกรณีศึกษาว่า ผลประโยชน์ของรัฐถ้าดูแลเอาใจใส่ขึ้นมาก็จะสามารถเป็นรายได้ที่เต็มเม็ดเต็มหน่วย

2)การต่อสัญญาที่เช่าห้างมาบุญครองเป็นแชมเปี้ยนในแง่การบัญชีและการเงินเพราะมีการตีมูลค่าในอนาคตแล้วคำนวณย้อนกลับมาเป็นค่าเช่า

และ 3)โครงการพลิกฟื้นจัตุรัสจามจุรี เป็นแชมเปี้ยนในแง่สถาปัตย์และวิศวะ โครงการนี้ท่านอธิการบดี (คุณหญิงสุชาดา กีระนันท์) มีความภาคภูมิใจมาก ท่านเรียกว่าเป็นมาสเตอร์พีซเลยทีเดียว ซึ่งโครงสร้างที่ทำทิ้งร้างไว้ตั้งแต่ปี 2535 เราตัดสินใจลงทุนเอง ใช้เงินประมาณ 4,000 ล้านบาท กำลังจะแกรนด์โอเพนนิ่งเร็วๆ นี้

ส่วนโครงการพัฒนาที่ดินของจุฬาฯ อื่นๆ ที่เป็นทำเลใหญ่ๆ เช่น สยามสแควร์ นอกจากเซ็นเตอร์พอยต์ที่ได้ผู้พัฒนารายใหม่แล้ว เราได้ทำโครงการปรับปรุงภูมิทัศน์ในรูปแบบที่เรียกว่ารื้อใหญ่ ถ้าทำแล้วเสร็จเราจะเป็นการปิดจุดอ่อนสยามสแควร์ที่ทุกด้านของฝั่งถนนจะเป็นหน้าบ้านหมด

ทำเลสวนหลวง สามย่าน เรียกว่าแปลงหมอน 21-22 บริเวณตลาดสามย่าน กับแปลงหมอน 56-57 บริเวณสี่แยกเจริญผล ตรงข้ามห้างโลตัส ซึ่งได้ศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาไว้หมดแล้ว เหลือแต่หา ผู้ลงทุน ที่เหลือก็เป็นแปลงย่อยนอกเขตปทุมวัน เช่น ย่านรามคำแหง อ่อนนุช หัวหิน เชียงใหม่

สิ่งที่บริหารไปในช่วงที่ผ่านมา จะทำให้สำนักงานมีประมาณการรายได้อย่างต่ำปีละ 2,000 ล้านบาท ซึ่งจะเห็นว่ารายได้หลักจะมาจากสองทาง คือ จากค่าเช่าและจากการพัฒนาที่ดิน ในอนาคตรายได้จากโครงการพัฒนาที่ดินจะนำหน้าแล้ว

ผมมองบทบาทว่า สำนักงานทรัพย์สินจุฬาฯต่อไปไม่ใช่เก็บรายได้หลักจากค่าเช่า แต่จะเป็นดีเวลอปเปอร์